Singapura memiliki kelebihan pasokan rumah pribadi yang bisa memakan waktu bertahun-tahun untuk dibersihkan, mengancam akan membunuh pemulihan harga yang baru lahir di tengah prospek ekonomi yang sudah tidak pasti.
Negara kota itu memiliki overhang 31.948 unit pada 30 September, menurut Otoritas Pembangunan Kembali Perkotaan. Penjualan rata-rata sekitar 2.500 rumah per kuartal tahun ini, dan pada tingkat itu akan memakan waktu hampir empat tahun untuk menghapus backlog, menurut Christine Li, kepala penelitian untuk Singapura dan Asia Tenggara di Cushman & Wakefield.
Kekenyangan telah mendorong pengembang untuk menyerukan agar pembatasan properti dilonggarkan, termasuk menurunkan bea materai 20 persen untuk pembeli asing dan mendapatkan lebih banyak waktu untuk menjual apartemen sebelum terkena pungutan hukuman. Kelebihan pasokan juga mengancam untuk menekan harga, bank sentral memperingatkan bulan lalu.
Dan mengingat prospek ekonomi yang tidak pasti, penjualan mungkin turun antara 5 persen dan 10 persen tahun depan, kata Christine Sun, kepala penelitian di OrangeTee & Tie. Harga properti masih bisa naik, meskipun pada laju yang lebih lambat dari 1 persen hingga 3 persen, “dengan asumsi ekonomi tidak memburuk secara berlebihan tahun depan”.
Overhang terlihat jelas di The Florence Residences di pinggiran kota Hougang, sekitar setengah jam naik kereta bawah tanah dari distrik perbelanjaan Orchard Road yang populer. Hanya 38 persen dari 1.410 unit di pengembangan, yang menawarkan cincin sparring, bioskop luar ruangan, kolam renang putaran 80m dan dinding panjat tebing, telah terjual sejak diluncurkan pada bulan Maret.
PERSAINGAN KETAT
Persaingan di daerah ini sangat ketat. Tiga mega proyek lainnya dalam waktu 20 menit berkendara memiliki stok gabungan 3.137 unit. Secara keseluruhan, hanya 57 persen apartemen di empat proyek yang telah terjual.
Kekenyangan lebih terasa di daerah pinggiran kota terpencil versus daerah yang lebih dekat ke pusat kota, di mana akses mudah ke sekolah-sekolah top, jalan-jalan perbelanjaan dan kawasan pusat bisnis adalah kartu undian. Pada kuartal ketiga, ada 8.917 unit yang tidak terjual di distrik-distrik utama, dibandingkan dengan 10.538 di daerah pinggiran kota.
Akar dari kekenyangan saat ini, yang mencakup apartemen jadi dan yang masih dalam pembangunan, dapat ditelusuri kembali ke ledakan properti 2017-18 dan demam penjualan kolektif yang menyelimuti kota. Dalam penjualan kolektif, sekelompok pemilik bekerja sama untuk menjual seluruh blok apartemen kepada pengembang, yang kemudian membangun kembali situs tersebut.
“Kegembiraan yang berlebihan” dalam membeli situs en-bloc menyebabkan kelebihan pasokan, kata Ms Li dari Cushman & Wakefield. Dan akan “tidak bijaksana” bagi Pemerintah untuk menyelamatkan pengembang dengan mengurangi langkah-langkah pendinginan, katanya. Sebaliknya, batas yang lebih ketat harus diberlakukan pada penjualan kolektif untuk mencegah terulangnya hiruk-pikuk pembelian.